부동산중개업자의 직업만족도와 업무태도에 관한 연구

A Study on Job Satisfaction and Work Attitude of Real Estate Agents

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  • ABSTRACT

    본 연구는 부동산중개업자의 직업만족도와 업무태도에 대한 인식을 조사하고 이를 통해 부동산중개업의 직업만족을 높이고 사회적 위상을 높이기 위한 개선방안을 제시하였다. 이를 위해 전라북도 전주 익산 군산지역의 공인중개사와 시민을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 조사결과 중개업자와 시민이 부동산중개업에 대하여 갖고 있는 인식의 차이가 크게 나타났다. 구체적으로 첫째, 직업의 만족도와 관련한 인식은 부동산중개업자는 직무만족도가 가장 높았고 보수에 대한 만족도가 가장 낮았다. 둘째, 보수에 대해 부동산중개업자와 시민은 가장 만족도가 낮았다. 그러나 중개업자들은 수수료가 너무 낮다고 생각한 반면 시민들은 중개서비스의 양과 질에 비해 수수료가 높다고 상반된 인식을 나타냈다. 셋째, 부동산중개업자들의 업무태도에 대한 인식은 두 집단이 매우 차이가 있었는데 특히 윤리성에 대해서는 그 차이가 크게 나타났다. 본 연구의 결과, 부동산중개업이 전문 직업으로서 만족도를 높이고 사회적 위상을 높이기 위하여 직업윤리 및 전문성의 강화를 통하여 고객의 신뢰를 획득하고 합리적인 중개수수료의 도출, 공인중개사의 적절한 수급조절을 통한 과당경쟁 제한, 서비스향상 등이 이루어져야 할 것이다.


    The purpose of this study was to investigate the perceptions of job satisfaction and work attitudes of real estate brokers and present improvements to enhance their social status and job satisfaction. Conducted a survey of the participating real estate agents and citizens of Jeonju, Iksan, and Gunsan, in Jeollabuk-do. Survey results showed significant differences in perception which realtors and citizens had. Specifically, First, in relation with job satisfaction, real estate agents showed the higher work satisfaction and the lowest income satisfaction. Second, realtors and citizens showed the lowest satisfaction in relation with income. Real estate agents were aware that brokerage fee was too cheap while citizens recognized it was too expensive in compare to amount and quality of brokerage service. Third, realtors usually evaluated their work attitude and ability excellent while ordinary citizens perceived less than brokers were. In order to enhance the social status and job satisfaction of real estate agent, reasonable brokerage fees, enhanced professionalism, consistency of real estate policy, and the review of the test system of proper realtors supply are needed.

  • KEYWORD

    부동산중개업 , 직업만족 , 업무태도 , 중개수수료

  • Ⅰ. 서 론

    오늘날 대부분의 국민에게 부동산은 개인 가계에서 가장 비중이 큰 주요 자산이며 자산증식의 중요한 수단이다. 최근 부동산시장의 개방화 및 글로벌화에 따라 해외자본의 투자가 많이 이루어지고 있으며 내국인도 전문가뿐만 아니라 가정주부와 같은 비전문가들까지도 경매 및 공매시장에의 참여가 활발히 이루어지고 있다. 특히 우리나라는 국토는 좁고 부동산에 대한 소유의식은 높아 개인이 부동산 투자 및 관리에 많은 비용과 노력을 들이게 되는데 고객은 부동산중개서비스를 통하여 시간과 거래비용을 줄일 수 있다1). 따라서 부동산중개서비스시장도 더욱 다양하고 전문적이며 높은 품질의 서비스가 요구된다. 그러나 현실은 부동산 중개서비스의 역할과 중요성이 큼에도 불구하고 직업으로서 부동산중개업은 상대적으로 저평가 되어 있고 위상 또한 그리 높지 않은 편이다.

    1961년에 제정된 소개영업법에서 출발한 근대적 부동산 중개는 1983년 부동산중개업법의 제정공포로 공인중개사 제도를 도입한 이래 후 현재 까지 등록된 중개업자의 수만도 8만명을 넘고2) 그동안 정부의 지방분권화정책 등에 따른 지역개발에 힘입어 전국적으로 중개업자수가 상당히 증가하였다. 그러나 아쉽게도 부동산중개업이 아직도 관련학과의 졸업생이나 공인중개사 자격을 취득한 사람들이 전문성과 능력을 펼칠 수 있는 안정된 직업으로 자리매김한 느낌이 부족하다3).

    그럼에도 불구하고 조기정년 저출산·고령화시대를 살고 있는 예비퇴직자들과 많은 직장인들에겐 여전히 관심이 높으며 공인중개사 자격취득자들은 해마다 상당하게 증가하고 있는 실정이다. 실제 부동산중개업은 권위적이고 형식적인 조직생활의 틀을 요구하지 않으며 다양한 고객층들을 만날 수 있고 노력여하에 따라 고소득을 창출할 수 있어 타 직업에 비하면 상대적으로 자유롭고 보람있는 직업이라 할 수 있다.

    따라서 부동산중개업이 중개업자 자신은 물론 중개소비자로서 매도자와 매수자의 만족을 높이고 이를 통해 보다 긍정적인 사회적 위상을 갖는다면 지금 보다 경쟁력 있는 직업군으로 자리매김 하며 경제적으로나 사회적으로 높은 가치와 보람을 느낄 수 있는 직업이 될 것이다. 부동산중개업자의 만족도는 직무 및 보수에 대한 만족의 정도, 직업의 발전가능성, 직업의 지속성, 직업에 대한 사회적 평가와 같은 대외적 인정 등이 영향을 미친다고 볼 수 있다. 고객인 시민들의 입장에서는 부동산 중개업자의 전문성, 거래의 투명성, 직업윤리 및 서비스수준에 대한 만족이 높을 때 부동산중개업을 바라보는 시각이 보다 긍정적으로 변모할 것이며 직업의 사회적 위상 또한 높아질 것이다.

    본 연구는 부동산중개업자4)로서 공인중개사들이 느끼는 직업의 만족도와 스스로 평가하는 고객서비스 및 친절도, 전문성, 직업과 관련한 윤리 등 업무태도의 수준은 어느 정도인지를 측정하고 한편 고객인 시민은 이에 대해 어떻게 인식하고 있는지를 쌍방향적으로 조사하고자 한다. 이를 통해 부동산중개업자와 고객이 느끼는 직업만족의 정도와 업무태도에 대한 인식수준을 살펴보고 부동산중개업자 및 소비자 양자의 만족도를 높일 수 있는 방안을 모색하여 직업으로서 부동산 중개업이 보다 안정적이고 긍정적인 사회적 위상을 갖춘 전문 직업으로서 자리매김 할 수 있는 토대를 마련해보고자 한다. 본 연구는 전라북도의 전주, 익산, 군산지역에서 개업하고 있는 부동산중개업자로서의 공인중개사들과 고객인 시민을 대상으로 한 설문조사를 토대 한다. 본 연구는 같은 지역에 거주하는 서로 다른 집단의 인식을 분석하여 양 집단간의 인식의 차이를 볼 수 있으며 이를 통한 사회적 위상을 점검하고 부동산중개업자와 시민의 만족도를 높일 수 있는 방안을 모색하여 본다는 측면에서 연구의 의의를 갖는다.

    1)중개업자는 서로 이해가 상반되는 매매 쌍방의 사이에서 중개서비스를 제공하여 거래가 성립되도록 하며 쌍방이 수수료를 지불하고 거래하는 것이 각자 이익이 되도록 만든다. 부동산중개업자는 시장정보를 제공하여 부동산매매자의 정보수집비용은 낮추고 거래가 쉽게 이루어지도록 하는 시장활동의 촉진자이기도 하다(김대식외, 1992)  2)2014년도 1/4분기 국토해양부에 등록된 중개업자는 83,866명이고 이중 공인중개사는 77,422명, 중개인 5,892명, 중개법인이 552이다  3)부동산중개업자들의 소득편차는 매우 크고 아직도 중개수수료에 대한 영수증발행과 직원들에 대한 당연한 보험조차 가입해 주는 것을 회피하는 실정이다. 이러한 점들이 구직을 하고자 하는 젊은이들로 하여금 부동산중개업을 매력 있는 평생 직업으로 여기면서 적극적으로 도전할 수 있도록 유인하지 못하고 있다  4)부동산중개업자는 법인인 중개업자와 공인중개사인 중개업자, 그리고 중개인인 중개업자로 분류되는데 본 연구는 중개업자의 대부분을 구성하는 공인중개사를 의미하는 것으로 한다.

    Ⅱ. 선행연구의 검토와 연구의 분석틀

       1. 직업만족도의 개념과 중요성

    직업만족(Work Satisfaction)이란 자신의 직업과 관련된 경험에 의해 갖게 되는 만족스러운 또는 바람직한 정서상의 태도(Locke, 1976)로서 개인이 직업으로부터 얻을 수 있는 본질적인 만족은 경제적 및 비경제적 보상을 포함하며 이러한 보상은 직업특성과 관련된다고 볼 수 있다. 따라서 만족도는 직업특성과 직업적 성공에 대한 주관적 평가로서 의의를 갖는다고 할 수 있다.

    직업만족도의 수준이 높다는 것은 하고 있는 일에 대한 성취감이 높으며 이에 따라 생산성도 증가할 수 있음을 의미한다. Juster(1985)는 직업에서 얻는 유익이나 만족은 생활만족에서 중요한 변수로 작용하여 직업 외의 대부분의 활동에서 얻는 만족보다 높다고 하였는데(김영식,2011: 8에서 재인용) 이는 직업이 개인생활에서 차지하는 의미나 비중이 상당히 큼을 의미한다.

    공무원의 직업만족도를 연구한 조경호는 직업만족도를 조직구성원의 직업에 대한 우호적 평가결과(조경호, 2007: 244)로 정의 하였다. 조병희는 개업의사들의 전문직업성과 직업만족도에 관한 연구에서 직업만족도를 직무만족도와 거의 같은 개념으로 보고 있다. 조병희는 구체적으로 ‘일 자체의 흥미’ ‘사회적 보상’ 경제적 보상‘ ’소명의식 실천‘ 등의 네 측면에서 파악한 바 있다(조병희, 1994:50)

    Wollack(1971) 등은 직업만족도를 개인이 조직 내부에서 형성하는 다양한 직업가치들에 대한 애착의 정도, 몰입 정도로 파악하여 직업에 대한 자부심(Pride in Work), 직무몰입(Job Involvement), 행동지향성(Activity Preference), 직업에 대한 사회적 지위와 명예(Social Status of the Work)등으로 이해한다(Wollack et al., 1971: 1975, 조경호,2007:244에서 재인용). 맥코믹(E.J. Mcormick)은 직무만족을 직무수행에서 경험하는 욕구충족의 함수로 보면서 직무만족이 욕구나 가치 등과 관련되어 있음을 강조하고 있는데(E.J. McCormick and J.Tiffin, 1974: 298-299) 이는 욕구충족의 정도가 직무만족의 수준을 결정한다는 것이다. 아직도 많은 국내외학자들은 직업만족도를 직무만족과 혼용하여 사용하는 경향이 높은데(조경호,2007: 243, 장진, 2004)직업만족도는 대부분 직무만족을 포괄하는 개념으로 종합해 보면 대체로 직업만족은 직업에 대한 정서적 반응으로 조직구성원 개개인의 직업에 대한 태도 및 욕구충족과 밀접하게 관련되어 있다.

    직업에 대한 만족도가 중요한 것은 직업을 가진 사람들 대부분은 시간을 직업과 관련된 업무를 수행하면서 보내므로 일과 관련된 만족도가 높은 것은 개인적으로나 사회적으로 매우 바람직하며 정신적 및 신체적 건강에도 긍정적인 작용을 한다고 보기 때문이다. 또한 조직의 입장에서도 직업만족이 높게 되면 이직율과 결근율이 감소하고 이에 따른 생산성의 향상도 기대할 수 있다. 또한 자신의 직업에 만족하는 사람은 외부사회에 대하여 자기가 소속된 조직을 호의적으로 설명하게 되므로 대외적으로 대중관계(public releation: PR)의 기능을 수행하게 되고 일반대중이 그 조직에 호감을 갖게 되며 조직의 이미지도 자연스럽게 높아질 수 있다.

    이렇게 직업만족도를 높이는 것은 사회적 효용을 높이는 데에도 크게 기여한다고 볼 수 있는데 국가적으로는 인적자원을 효율적으로 운영하여 생산성을 높일 수 있으며 개인적으로는 삶의 만족도를 높이는데 기여하기 때문이다(어윤경, 2010: 721-738)

       2. 부동산중개업과 직업만족도

    부동산중개업자들의 직업만족도가 높다면 하고 있는 일과 역할에 대한 자부심도 높을 것이다. 이는 고객에 대한 서비스의 질을 높이고 합리적인 부동산중개수수료와 영수증발행 등 투명한 거래관행, 종사자의 처우개선, 이를 통한 직업의 안정성과 직업의 사회적 위상을 향상시키게 될 것이다. 이는 관련학과 및 유사학과를 졸업한 유능한 인재들의 진입을 가능케 하여 부동산중개업의 이미지를 제고시키고 부동산거래의 합리성과 효용성을 높여 사회적으로도 선순환의 효과를 가져오게 될 것이다

    공무원을 대상으로 한 직업만족도에 관한 연구에서 직업공무원들은 직업안정성에 대한 강한 애착을 가지고 있으며 이들의 직업가치 또한 물질적 보상보다는 사회적 지지(social support)나 인정감(recognition) 그리고 의미있는 일을 수행함으로써 타인을 도울 수 있는 기회를 가지는 것 등에 의미를 두는 것으로 나타났다(Perry & Wise, 1990; Posner & Schmidt, 1996; 김병섭.1994: 조경호·주재복, 2001: 김상묵, 2003, 조경호, 2007: 244에서 재인용). 조경호·김미숙은 직업만족도를 측정하는 항목으로 직무만족, 직무수행환경에 대한 만족도, 후생복지나 사회적 평가항목 등 14개 세부항목을 적용하였다. 한편 직업의 만족도는 외부의 고객들이 느끼는 조직이미지와도 밀접한 관련이 있다. 따라서 조직이미지를 효과적으로 관리하는 것도 중요한데 공공부문의 경우 서비스품질을 구성하는 요소들 중 어떤 것이 보다 만족도에 영향을 주는 요인인가에 대한 연구가 이루어져왔으며 접근성 이용편의성 업무태도 친절도 공정성 책임성 신속성 정확성 적정성 등의 고객만족도 기여를 집중적으로 분석해왔다(박흥식·최승범, 2009:164).

    김영식(2011)은 공인중개사의 직업만족도를 현재 소득에 관한 만족도, 이직의사, 직업에 대한 보람 등으로 조사하여 공인중개사의 직업만족도가 하락한 가장 큰 원인으로 중개수수료 요율의 문제를 지적하였다.

    고용노동부산하기관인 한국고용정보원에서는 해당직업에서 하고 있는 일이 사회적으로 기여하고 타인의 인정을 받는가 하는 사회적 기여도, 나이가 들어도 지속적으로 할 수 있는지에 대한 직업의 지속성, 해당직업에서 하고 있는 일을 통해 전문성을 높이고 발전 할 수 있는지에 대한 발전가능성, 업무가 쾌적한 근무조건과 시간적 여유가 있는 지에 대한 업무환경과 시간적 여유, 해당직업에서 수행하는 일에 대한 응답자의 만족도를 묻는 직무만족도 등을 척도로 하여 직업만족도를 조사한 바 있다5).

    한 사회에서 어떠한 직업이 긍정적이고 높은 사회적 위상을 가지기 위해서는 직업종사자의 만족도 뿐만 아니라 고객이 느끼는 직업의 이미지로서 정서적 평가 또한 매우 중요하다. 고객의 입장에서 느끼는 만족도는 고객들이 서비스를 받게 되면 자신의 기억 속에서 발전시킨 어떤 지각이나 연상들이 존재하게 되는데 이는 느낌 태도 편익 생각 경험 등 브랜드에 대한 평가나 기술 등 다양한 정보로 구성된다. 이러한 고객의 개별적 경험과 느낌은 궁극적으로 조직이나 제품, 서비스 전체에 대한 하나의 정서적 평가를 만들어 내고 이러한 느낌이나 평가의 종합은 만족도를 통해 나타난다(박흥식.최승범, 2009:165). 이런 측면에서 보면 부동산거래관계에서 중개서비스의 만족은 부동산 중개서비스를 받게 될 때 고객의 정서적 평가로 남게 되는 인식이다. 부동산의 특징인 부동성과 복잡한 권리관계 등으로 인해 거래를 원하는 고객들은 중개업자의 중개를 필요로 한다. 부동산은 대부분의 고객에게 가장 비중이 큰 재산이기 때문에 중개업자는 정직하고 신뢰할 수 있어야 하며 중개물건의 가치평가와 판단, 대금지급과정의 명료성, 물건인도의 확실성등 중개과정 전반에 대한 전문성을 갖추어야 할 것이다(나인현·권대중, 2009: 122-123).

    나인현·권대중(2009)은 부동산중개업자의 전문성, 신뢰성, 윤리성에 대하여 부동산 중개사무소를 이용하는 이용자를 대상으로 부동산중개서비스의 만족도분석을 수행한 바 있으며 이동진(2005)은 서울시내 개업 공인중개사들을 대상으로 중개업자들이 느끼는 직업만족도에 관한 연구를 수행하였다. 한편 이용우(2000)는 중개제도 선진화를 위한 방안으로 소비자와 중개업자 전문가집단으로 나누어 중개서비스수준에 대한 만족도, 확인설명서의 교부경험, 체크리스트의 도입에 의한 의견 및 제도의 도입시 포함되어야 할 항목에 대하여 실시한 바 있다. 그러나 이러한 연구들은 특정공간 특정집단만을 대상으로 중개서비스만족도 또는 중개업자의 만족도를 측정한 것으로서 시간적, 공간적으로 동시에 같은 지역에서 활동하는 부동산중개업자들과 시민들을 대상으로 한 연구는 전무한 실정이다 특정 직업에 대한 사회적 평가와 위상이 일관성을 갖기 위해서는 구성원 스스로가 인식하는 직업만족도와 업무능력에 대한 평가 그리고 같은 공간을 기반으로 한 소비자로서 시민들이 인식하는 업무태도 및 직업에 대한 상대적 평가가 종합적으로 필요하다할 것이다. 따라서 같은 지역을 배경으로 한 서로 다른 집단의 인식 측정을 통하여 부동산중개업자와 시민들의 시각을 확인하고 부동산중개업의 정체성 및 사회적 위상을 점검 하는 것은 향후 부동산 중개업의 발전을 위해 매우 의미 있는 일이라 볼 수 있다.

       3. 본 연구의 분석 모형과 질문지구성

    1) 본 연구의 분석모형

    부동산거래는 반드시 거래의 양사당사자를 포함하고 있다. 따라서 부동산중개업자의 직업만족도 뿐만 아니라 거래의 당사자로서 시민이 느끼는 업무에 대한 중개사의 전문성과 직업윤리 그리고 서비스 및 친절의 정도는 그 직업에 대한 긍정적 인식을 갖게 하며 더 나아가 사회적 평판과 위상을 높이는데 매우 중요하다. 본 연구에서 직업만족도는 특정 직업의 구성원들이 나타내는 정서적 반응으로 직업에 대한 우호적이고 긍정적인 평가의 정도로 정의한다. 직업만족도를 측정하기 위하여 선행연구를 토대로 직무만족, 소득만족, 직업의 발전가능성, 직업의 지속성을 측정변수로 하였다. 한편 부동산중개업자의 직업에 대한 태도는 서비스 및 친절, 전문성, 직업윤리를 측정변수로 하여 양자간의 인식을 살펴본다. 이를 통해 부동산중개업의 사회적 위상을 점검하며 개선을 위한 방안을 모색하고자 한다.

    본 연구의 분석 모형은 다음과 같다

    2) 질문지의 구성과 내용

    부동산중개업에 종사하는 공인중개사와 고객으로서의 시민을 대상으로 한 질문지의 조사내용은 다음과 같다. 먼저 부동산중개업자들 스스로 느끼는 직업만족도와 시민들이 인식하는 부동산중개업자들의 직업만족도를 직무만족, 소득만족, 발전가능성, 지속성 측면에서 살펴본다. 업무태도 및 능력과 관련하여서는 서비스 및 친절, 중개업자의 전문성, 윤리성을 중심으로 중개업자 스스로 느끼는 인식과 고객으로서 일반 시민들의 인식을 살펴본다. 본 연구는 중개업자 집단과 시민집단의 인식을 보기 위하여 선행연구에서 살펴본 나인현·권대중(2009)이동진(2005)의 연구 및 한국고용정보원에서 실시한 직업종사자의 만족도 설문문항을 참조하여 요인분석과 신뢰도분석을 통하여 문항을 설계하였으며 문항의 내용 및 문항수를 양 집단 동일하게 설계하였다. 측정항목의 구체적인 내용은 다음과 같다

    측정항목에 대한 신뢰도를 나타내는 Cronbach's α는 다음과 같다.

    직무만족도와 직업의 지속성을 제외한 대부분의 항목에서 신뢰도계수가 0.6이상으로 나왔으며, 서비스 및 친절도와 윤리성의 경우 0.8이상의 높은 수치를 나타내고 있어 본 설문 문항의 신뢰도 수준은 적절한 것으로 볼 수 있다. 또 타당도분석을 위하여 확인적 요인분석을 실시하였다. 주요인 추출을 위해 주성분방법을 이용하였고 인자회전을 위해 베리맥스 방법을 이용하였다. 요인의 설명력은 66%로서 타당성이 있다 할 수 있다.

    5)‘10년부터 ’11년까지 우리나라의 759개 직업 현직종사자 2만 6,181명을 대상으로 실시한 직업만족도 조사의 분석 결과 부동산 및 임대업관리자는 재무관리사 사회복지관련 관리자 보석감정사 금융자신운용가 언어학연구원 바텐더(조주사) 방과후 교사 등과 더불어 162위에서 174위를 차지했으나 부동산 컨설턴트는 토목안전환경기술자. 경영컨설턴트 선박중개인 점화 발파 및 화약관리원 식품 및 담배등급원 조경기술자 등과 더불어 398-405위를 구성하였다(한국고용정보원 2012.3.12보도자료).

    Ⅲ. 분석의 결과 및 논의

       1. 자료의 수집과 분석방법

    본 연구는 문헌적 연구방법과 실증적 연구방법을 병행하였다. 전라북도에서 가장 인구가 많은 대표적 지역인 전주, 익산, 군산지역에서 부동산중개업을 하고 있는 공인중개사와 일반시민을 대상으로 하여 각 300부씩 600부를 배부하였다. 응답자는 총452명으로 74.5%의 회수율을 보였다. 배부된 설문지 중 중개업자는 275부가 회수되었고 응답이 불성실하거나 오류가 있는 설문은 제외하고 실제 이용 가능한 270부의 설문이 분석에 이용되었다. 시민대상설문지는 185부가 회수되었고 이중 174부가 분석에 이용되었다. 설문조사는 2013년 1월 14-19일까지 7일간에 걸쳐 예비설문조사를 실시하였고 신뢰도와 타당도 및 항목의 유의성을 검증 또는 수정하여 2013년 5월 1일부터 8일까지 조사를 진행하였으며, 분석에 사용된 툴은 통계패키지 PASW19.0 을 활용하여 기술적 통계와 신뢰도분석, 요인분석, t검정을 실시하였다.

       2. 조사대상자의 일반적 특성

    본 연구에서 사용된 중개업종사자와 시민의 성별 연령, 학력, 수입, 종사기간, 지역 의 분포 등 일반적 특성은 다음과 같다

       3. 부동산중개업자와 시민의 직업만족도 인식

    1) 직무만족

    부동산 중개업자의 직무만족에 관하여 질문한 결과 일반 시민이 인식하는 것 보다 중개업자스스로 인식하는 만족의 정도가 더 높은 것으로 나타났다. 자신이 가진 지식과 기술이 직무수행에 잘 이용되고 있는가와 직업이 자유롭고 시간적으로도 여유가 있는 업무환경이다 라고 생각하는 정도에 있어서 중개업자들은 시민이 인식하는 것보다 더 높이 인식하여 만족의 정도가 높았고 이러한 결과는 모두 유의한 것으로 나타났다. 부동산 중개가 특정분야의 지식과 전문성만을 요구하는 것이 아니고 다양한 지식과 능력을 요하는 종합적인 업무이기 때문에 자신이 기존에 가지고 있던 다양한 분야의 지식과 기술을 활용할 수 있다는 점과 또한 부동산관련 지식이 사회활동 뿐만 아니라 중개업자 자신의 경제활동에도 매우 유용하게 활용되는 경우가 많기 때문인 것으로 보인다. 특히 업무환경이 자유롭고 시간적 여유가 있다는 항목에서는 중개업자들이 보통 이상으로 응답한 비율이 86.2%로 나타나 중개업자들은 자신의 직무에 대해 보통 이상의 긍정적 인식을 가지고 있는 것으로 나타났다

    2) 소득만족

    소득에 대해서는 중개업자들 대부분이 만족의 수준이 보통이하로 낮게 나타났다. 중개수수료체계에 대한 만족도, 여유 있는 생활유지를 위한 소득만족도, 노력에 비한 소득의 공정성 등에 있어 보통이하의 낮은 인식을 보여 소득에 대해서는 가장 불만족하고 있음을 알 수 있었다. 이러한 결과는 본 설문조사의 응답자 중 연소득 2000만원 이하가 35.6%, 2000~4000만원이 36.8%를 차지하여 72.4%가 연 4000만원 이하의 소득수준이 높지 않은 상황과도 관계가 있는 것으로 보인다. 빈도분석 결과 중개수수료체계에 대한 만족에 대하여는 매우 그렇지 않다 22.3%와 대체로 그렇지 않다37.7%로 부정적 인식이 60%이며 대체로 그렇다7.9%와 매우 그렇다1.5%로 긍정적 인식이 9.4%를 나타내 중개수수료체제에 대해 만족도가 낮고 부정적인 인식을 나타냈다. 이는 김영식(2011)의 연구에서 공인중개사의 직업만족도가 하락한 가장 큰 원인으로 중개수수료 요율의 문제를 지적한 것과 맥락을 같이한다.

    또한 시민들도 중개업자들 보다 높긴 하였으나 전체평균 2.85점으로 보통이하로 중개업자들의 소득에 대하여 부정적 인식을 가지고 있었다. 소득에 대한 시민들의 부정적 인식은 중개업자들과 달리 중개서비스 수준에 비해 중개수수료가 높다는 의미에서의 부정적 인식 이었다. 본 연구의 설문을 통해 74.4%의 시민들이 공인중개사의 노력에 비해 수수료가 비싸거나 너무 비싸다고 생각하고 있었다. 보수만족에 대한 t검정결과 모두 유의한 것으로 나타났다.

    3) 발전가능성

    부동산중개업이 향후 유망한 직종이라고 생각하는가와 향후 사회적 인식이 좋아질거라 생각하는가에 대해서 양 집단이 보통정도의 인식수준을 보였으나 t검정결과 유의하지 않은 것으로 나왔다. 한편 부동산중개업이 타 업종에 비하여 소득이 높다고 생각한다는 문항에 대하여는 중개업자는 보통이하로 시민은 보통이상으로 시민이 더 긍정적으로 보고 있고 이러한 결과는 유의미한 것으로 나타났다. 중개업자들은 소득과 관련한 발전가능성에 대하여 부정적으로 보는 응답이 36.2%, 대체로 그렇다와 매우 그렇다로 긍정적으로 보는 비율은 12.8%인 반면 시민들은 36.4%가 긍정적으로, 12.7%가 부정적으로 응답하여 긍정적으로 보는 비율이 높았다. 현재의 소득만족도가 높지 않은 결과를 나타낸 전 항목의 연장선상에서 중개업자들은 향후 소득 부분에 대해서는 타 업종과 비교해서도 높지 않을 것이라는 부정적 인식을 가지고 있었으며 시민들과 인식의 차이를 보여주고 있다.

    4) 직업의 지속성

    직업의 지속성은 이직과 전직에 대한 의사로 측정할 수 있는데 이직을 진지하게 고려해 본 적이 있는가와 나이가 들면 이 직업을 갖지 않겠는가 하는 질문으로 측정하였다. 이직을 진지하게 고려해 본 적이 있는가에 대하여 중개업자가 시민보다 이직을 고려하지 않는 것으로 나타났다. 나이가 들어도 지속적으로 이 직업을 갖겠는가에 대하여 두 집단 모두 긍정적으로 인식하고 있는 것으로 나타났지만 중개업자 보다 이러한 인식은 시민이 더 높게 인식하고 있었다6). 정작 당사자인 중개업자 보다 시민들이 나이가 들어도 중개업을 지속할 것 인가에 대하여 더 긍정적으로 인식하고 있는 것은 사회에서 부동산중개업을 노후대비용으로 준비하는 사람들이 많은 현실과도 높은 관련성이 있다고 볼 수 있다.

    직업의 지속성은 직업의 안정성과도 관련이 높다고 할 수 있는데 인적자본관리협회(SHRM)의 2010년 직업만족도 설문조사 결과 근로자가 가장 중요하게 생각하는 요소가 직업안정성(63%) 이었고 인사관리자들 또한 직업안정성을 두 번째 요소로 (69%)꼽아 직업만족도에 직업안정성이 매우 중요하다. 본 연구에서 부동산중개업자들은 정부의 부동산정책에 따라 직업의 안정성이 흔들린다고 인식하는 비율도 61.1%나 되어 직업의 안정성과 정부정책변화가 밀접한 관련이 있음을 알 수 있다. 따라서 정부의 잦은 부동산정책변동은 경제에 미치는 파급효과도 크지만 부동산중개업자들의 직업안정성에 부정적인 영향을 가져올 수 있음을 고려하여 부동산정책결정시 보다 신중한 접근이 필요하다

       4. 업무태도에 대한 부동산중개업자와 시민의 인식

    다음은 중개업자들이 고객의 의뢰에 대하여 업무를 수행하는 태도 및 능력과 관련하여 중개업자 스스로의 인식과 고객인 시민의 인식을 비교한 것이다. 두 집단간의 서비스 및 친절도, 전문성, 윤리성에 대한 인식의 정도를 살펴보는 각 항목에 대하여 t검정결과 모두 유의미한 것으로 나타났다.

    1) 서비스 및 친절도

    중개업자들은 스스로 친절하며 서비스 정신이 투철하며 고객에 대해 처음부터 마지막 까지 서비스하는 정신에 대해서 매우 긍정적으로 높이 인식하고 있다. 한편 시민들은 보통정도의 수준으로 인식하고 있어 상당한 인식의 차이를 보여주고 있다. 이러한 결과는 t검정결과 유의한 것으로 나타났다

    2) 전문성

    전문성은 중개업무처리 전반에 관한 것으로 등기부등본을 이용한 권리분석, 양도세, 취·등록세, 증여세 등 세금관련, 중개물건에 대한 상세한 정보 등에 대한 전문성과 정확한 정보를 전달하여 고객의 의사결정을 돕는 것을 의미한다. 이러한 전문성에 대해서도 양 집단은 인식의 차이를 드러냈는데 중개업자들은 자신들의 전문성을 고객들이 인식하는 것 보다 높게 평가하고 있어7) 상당한 인식의 차이를 드러내고 있으며 t검정결과 유의한 것으로 나타났다.

    3) 윤리성

    직업윤리는 거래상의 비밀준수, 중개사고 발생시 책임질 각오여부, 고객의 이익증진노력에 관한 설문으로 이루어졌는데 업무태도와 관련한 항목 중 중개업자측은 직업윤리에 대해 가장 높게 평가한 반면에 고객은 가장 낮게 평가하여 양 집단 간 상반된 시각차를 크게 드러냈으며 t검정 결과 유의한 것으로 나타났다.

    특히 중개사고 발생시 책임질 각오가 되어 있는가에 관하여서는 중개업자와 시민간에 가장 큰 인식의 차이를 보여주었다. 본 연구에서 중개사고 발생시의 책임과 관련하여 부동산 거래사고를 예방하기 위해 매수자가 계약 후 권리이전을 받을 때까지 권리하자가 없음을 증명받기 위해 중도금이나 잔금 등을 매도자에게 지불하지 않고 정부가 인정하는 제3의 기관에 예치해 두는 제도인 에스크로우제도에 대해 물어본 결과 부동산 중개업자는 85.4%가 알고 있는 반면 시민은 82.6%가 알지 못한다고 응답하였다. 또한 외국의 에스크로우제도 및 권원보험제도의 필요성에 대해서는 중개업자들은 71%가 찬성한 반면 시민은 46.3%만 찬성하였고 잘 모르겠다 46.3%로서 시민들은 중개사고를 예방하기 위한 제도에 대해 잘 인지하지 못하고 있는 것으로 나타났다.

    6)위 두 문항에 대하여는 역점수로 처리 하였다.  7)본 설문 결과 중개업자의 실수로 피해를 입은 경우도 17.8%가 있었는데 내용은 하자나 권리분석으로 인한 경제상의 피해가 80.8%였다.

    Ⅳ. 결론: 종합 및 제언

       1. 종합

    지금까지 부동산중개업의 직업만족도와 업무태도에 대하여 부동산중개업자와 시민의 인식을 살펴보았다. 분석 결과 중개업자와 시민 양 집단은 거의 모든 측정항목에서 상당한 인식의 차이를 보였다. 설문을 통해 드러난 두 집단의 인식을 종합해 보면 다음과 같다.

    첫째, 직업의 만족도와 관련한 항목에서는 중개업자들의 직무만족도가 시민들이 인식하는 정도 보다 높았으며 직업의 지속성 측면에서는 시민들 보다 낮은 이직고려를 나타냈다.

    둘째, 소득만족도는 두 집단이 가장 많은 인식의 차이를 보였다. 중개업자들은 소득에 대한 만족도가 시민들 보다 매우 낮게 나타났는데 특히 중개수수료 체계에 대한 만족의 정도가 낮았다. 시민들은 중개업자의 인식과 반대로 중개수수료가 비싸다고 인식하고 있는 것으로 양자 간의 인식차가 상당히 크게 나타났다. 또한 현재의 소득으로 생활유지가 가능한지에 대해서는 시민들과 가장 큰 인식의 차이를 보여주었다.

    셋째, 발전가능성과 관련한 인식에서 중개업자들은 타 업종대비 소득이 높지 않다고 부정적으로 보는 반면 시민들은 타 업종 대비 보통 이상이라고 인식하고 있다.

    넷째, 나이가 들어도 직업을 지속할 것인가 하는 물음에는 보통 이상의 긍정적 인식을 갖고 있었지만 시민들이 생각하는 것보다 낮았다. 한편 부동산중개업자들은 정부의 정책에 따라 내 직업안정성이 많이 흔들린다고 인식하고 있었다. 이는 최근 몇 년간 부동산정책의 변화 및 시장경기 침체로 서울과 경기에서 중개업자의 수가 줄어들은 반면 5대 광역시 등은 늘어나고 어떤 해는 중개업의 난립으로 한 해 동안 신설된 곳과 폐업한 곳의 수치가 상당 비슷하게 나타나는 것으로 보아도 알 수 있다. 이러한 현상은 직업이 생계를 유지하는데 필수적인 안정성을 침해하는 것으로 유능한 젊은이들의 부동산시장 진입을 가로막는 장애요인이 된다 할 수 있다.

    다섯째, 업무수행태도로서 서비스 및 친절도, 전문성, 윤리성에 대한 두 집단의 인식은 직업만족도 보다 더 많은 차이를 나타내었다. 중개업자들은 모든 항목에 대해 상당히 높은 정도의(4점이상) 긍정적 인식을 가지고 있는 반면 시민들은 보통 또는 보통이하의 인식을 가지고 있었다. 구체적으로 중개업자의 윤리성에 대한 인식은 가장 차이가 많이 나는 부분으로 특히 중개사고발생시 책임에 대해 양 집단의 인식의 차는 가장 두드러졌으며 시민들의 인식은 부정적이었다. 또한 고객에게 정확한 정보를 전달하여 의사결정에 조력하는 전문성 측면에서 중개업자들은 높은 평가하고 있는 반면 시민들은 보통정도로 인식하고 있었다,

       2. 제언

    부동산업과 중개시장이 개방화됨에 따라 경영능력과 자본력을 갖춘 다국적 부동산업체들의 국내 진입이 본격 이루어지고 있는 추세이다. 공정한 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하여야 하는 중대한 책무가 있는 부동산 중개업의 만족도를 높이고 사회적 위상을 높여 직업의 경쟁력을 강화시키는 일은 매우 중요하고 시급한 일이다. 따라서 실증분석을 통한 인식을 근거로 해서 다음과 같은 제안을 한다

    첫째, 중개업자와 시민이 인정할 수 있는 합리적인 부동산중개수수료의 요율정비와 더불어 중개업자의 전문성을 강화하여야 할 것이다. 소득은 생계유지 뿐만 아니라 직업의 안정성을 갖게 하며 유능한 인재의 부동산중개시장으로의 진입을 유도하기 위해 매우 중요하다. 우리나라는 이웃한 일본, 대만 홍콩 및 미국, 뉴질랜드의 중개수수료율과 비교하면 중개수수료가 매우 낮은 편임에도 불구하고 시민들은 만족스럽지 못하다. 시민들은 중개업자로부터 제공받는 서비스의 양과 수준에 비해 실제 지불하고 있는 중개수수료가 너무 많다고 여기고 있기 때문이다.

    따라서 소비자가 원하는 질 높은 중개서비스의 제공을 위해 중개사는 중개대상물에 대한 상세하고 신뢰성 있는 정보의 제공, 거래사고시 적절한 손해배상체계의 확립, 공부서류를 이용한 권리분석의 설명, 토지거래허가나 건물건축 등 규제에 관한 사항, 부동산과 관련한 각종 세무관련 및 금융관계, 부동산 시장상황이나 정부의 부동산 정책 등 부동산과 관련된 제반 영역의 높은 전문성을 갖추어야 할 것이다. 즉 단순한 중개수수료의 인상이 아닌 전문성과 서비스향상을 동반한 합리적인 적정 중개수수료체계의 정비가 필요한 것이다.

    둘째, 정부의 잦은 부동산 정책변화가 경제생활 뿐만 아니라 부동산 중개업자의 직업안정성을 해치고 있다. 따라서 특히 선거를 앞두고 각 당이 앞다투어 쏟아내는 부동산정책남발은 투기를 조장하며 건전한 부동산 중개문화를 해칠 수 있다. 정부는 부동산 정책에 매우 신중하며 일관성 있는 태도를 가져야 할 것이며 시민 또한 이에 대한 적극적 감시가 필요하다.

    셋째, 부동산 중개업자의 윤리성을 높이기 위한 많은 노력이 필요하다. 부동산중개업자는 고객의 이익증진과 거래상의 비밀준수 및 중개사고 발생에 대하여 적극적으로 책임을 질 수 있어야 하며 이를 높이기 위한 중개사 협회 차원의 실질적인 교육과 노력도 필요하다. 현재 공인중개사 사무실 개설등록요건으로 중개업자의 자질과 업무수행능력의 향상을 위하여 4일간의 사전교육을 받고 1년 이내에 개업하도록 되어 있지만 교육의 내용을 보면 중개업자의 윤리성을 높이기 위한 내용이 거의 없이 형식적으로 이루어지고 있어 교육의 내실화를 이루고 고객의 신뢰를 획득하기 위한 적극적인 노력을 기울이도록 해야 할 것이다. 또한 부동산거래사고에 대한 책임을 강화하기 위해 현재 시행중인 보증보험제도의 배상한도8)를 상향하는 것도 고려할 필요가 있으며 부동산 중개사고를 예방하기 위해 외국에서 시행되고 있는 에스크로우제도의 도입도 적극 검토가 필요하다.

    넷째, 영세한 중개업자의 불법과 탈법을 방지하고 과당경쟁방지 및 거래의 정상화를 위해 공인중개사의 적절한 수급조절이 필요하며 이를 위해 시험 및 평가방식 등 시험제도에 대한 재검토가 필요하다. 현재 연 1회 절대 평가제로 배출되는 합격자는 매년 1~3만명으로 그 수도 일정치 않으며 이들 신규 공인중개사의 시장진입은 과열경쟁과 수익성을 악화시켜 부동산중개업 종사자의 처우와 소득수준의 저하를 초래하기 때문이다.

    8)현재 보증보험제도의 배상한도는 최고 1억이다

    Ⅴ. 연구의 한계

    본 연구에서는 분석을 통하여 부동산중개업자와 시민 양 집단의 인식의 차가 있음을 확인하였고 이를 기반으로 개선방안을 도출하긴 하였지만 다음과 같은 한계를 가진다. 첫째, 연구대상의 한계이다. 전라북도에서 인구가 가장 많은 전주 익산 군산지역을 대상으로 하였지만 다른 지역까지 일반화하기에는 한계를 가질 것이다. 둘째, 중개업자들과 시민들의 부동산중개만족도에 대한 인식을 중점으로 조사 분석하였기 때문에 중개업의 경쟁력강화를 위한 제언으로서의 개선방안은 위의 내용에 더하여 더욱 구체적인 대안 연구가 이루어져야 할 것이다. 셋째, 측정항목의 신뢰성이다. 직무만족도(0.55)와 직업의 지속성의 신뢰계수값(0.516)이 0.6이하로 낮아 양 집단의 인식을 동등하게 놓고 분석하기에는 연구의 한계를 느낀다. 직업을 영위하고 살아가는 입장에서는 아무래도 자신들만의 영역 구축으로 인한 자존감과 자긍심이 분명 존재할 것이고, 외부 입장에서 바라보면 부동산 중개업이 보편적 직업과는 거리가 있는 것으로 파악되기 때문이다. 마지막으로 부동산중개업 종사자 비율이 여성이 많은 것을 감안할 때 성별에 따른 만족도차이 등에 대한 분석도 의미 있을 것으로 사료되나 시간 및 지면상의 제한으로 이 또한 연구의 한계로 남겨둔다. 이러한 한계에도 불구하고 본 연구가 부동산중개업이라는 직업에 대하여 중개업자와 시민 양 집단의 직업만족도와 업무태도에 대한 인식을 분석하여 차이를 분석하였고 부동산중개업의 경쟁력 강화를 위한 기본 토대를 제공할 수 있다는 점에서 연구의 의미가 있다고 할 수 있다.

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  • [<그림 1>] 분석의 모형
    분석의 모형
  • [<표 1>] 질문의 구성과 내용
    질문의 구성과 내용
  • [<표 2>] 신뢰도계수
    신뢰도계수
  • [<표 3>] 조사대상자의 일반적 특성
    조사대상자의 일반적 특성
  • [<표 4>] 직무만족도
    직무만족도
  • [<표 5>] 보수만족도
    보수만족도
  • [<표 6>] 발전가능성
    발전가능성
  • [<표 7>] 직업의 지속성
    직업의 지속성
  • [<표 8>] 서비스 및 친절도
    서비스 및 친절도
  • [<표 9>] 전문성
    전문성
  • [<표 10>] 윤리성
    윤리성