Depuis la critique relative aux problèmes évoqués dans les espaces non définis et la confusion du ‘quifaitquoi’1) qui se soulèvent dans les années 1980 et 1990, l’exigence de plus en plus forte en matière de sécurité, de gestion et d’entretien oriente la politique urbaine et les préoccupations des acteurs de l’opération, conduisant ainsi à la clarification du statut du sol et de la limite du territoire. Ce changement du discours général est lié à la conception de l’espace collectif transcrite dans des formes architecturales et urbaines. Au vu de l’évolution sociale, on peut avancer une hypothèse: l’apparence réduite et la surface restreinte de l’espace collectif résultent de deux phénomènes: l’exigence gestionnaire et économique qui vise avant tout à simplifier l’entretien, et la traduction d’une attente sociale comme l’exigence de sécurité.

Comment les prescriptions architecturales du maître d’ouvrage interprètent-ils la demande sociale pour l’espace collectif, qui influencent la tendance actuelle de ses conceptions dans le logement? Quelle est d’ailleurs la relation entre les enjeux sociaux et la conception des espaces?

En tenant compte des différentes définitions que recouvre ce terme et en suivant une approche architecturale et urbanistique, la notion d’‘espace collectif’ dans notre travail se résume du point de vue conceptuel: espace privé résidentiel à l’intérieur de l’opération appartenant à la propriété privée. Il est mis en contact avec l’espace public qui se situe entre la sphère privée et la sphère publique, entre le logement et la ville en tant qu’espace de transition entre deux statuts différents. En fonction du rôle spatial et fonctionnel, nous pouvons distinguer deux niveaux d’espaces collectifs : les espaces extérieurs étant en relation avec la ville; les parties communes de l’immeuble(y compris les espaces de distribution et les locaux).

Ces espaces collectifs permettent d’une part de préciser leur statut juridique et contribuent, d’autre part, à comprendre la relation dialectique d’ordre formel et spatial entre l’espace de l’intimité et l’espace urbain. Ils deviennent alors un lien d’un ordre social entre deux pôles. Pour appréhender les facteurs préconisés en commun et les représentations des préoccupations auprès des maîtres d’ouvrage en matière d’espaces collectifs, nous allons analyser les cahiers des charges de cinq maîtres d’ouvrages sociaux, qui sont les principaux acteurs de logements dans Paris intra-muros: l’Office public d’aménagement et de construction (OPAC) de Paris, la Société immobilière d’économie mixte de la Ville de Paris (SIEMP), la Société anonyme de gestion immobilière (SAGI), l’Immobilière 3F, et la Société de gérance d’immeubles municipaux (SGIM).

A ce stade de l’analyse, nous allons suivre la trame proposée par Philippe Dehan1), qui porte sur les approches pragmatiques de l’évaluation pour le processus de production et le critère explicite de conception, et qui explique cela en plusieurs schémas, selon un thème transversal. Nous allons particulièrement utiliser la partie consacrée aux espaces collectifs dans le chapitre ‘Qualités architecturales de l’objet bâti’2). Elle se résume à trois schémas : pérennité des espaces collectifs(schéma4a), usage des espaces collectifs(schéma4b), formes des espaces collectifs(schéma4c). Le troisième thème sur la forme concerne plutôt la conséquence formelle des réalisations et certains facteurs analytiques se rejoignent souvent avec ceux du deuxième thème(usage). On exclut ici la catégorie des formes des espaces collectifs qui est particulière à chaque projet. Ces critères permettent de confronter les éléments indicatifs des maîtres d’ouvrage pour appréhender les messages d’intérêts généraux ou différents des promoteurs sociaux et pour préciser les manques dans leur prescription. Les documents sélectionnés à cet effet sont les suivants:

• Office public d’aménagement et de construction (OPAC) de Paris, Recommandations à l’intention des maîtres d’oeuvre. Guide pour la conception des bâtiments, OPAC de Paris, juin 2000.

• Société immobilière d’économie mixte de la Ville de Paris (SIEMP), Cahier des recommandations architecturales, SIEMP, novembre 2003.

• Société anonyme de gestion immobilière (SAGI), Cahier des charges, SAGI, 1994.

• Immobilière 3F, Cahier des charges, Immobilière 3F, novembre 1995.

• Société de gérance d’immeubles municipaux (SGIM), Recueil des souhaits en matière de prestations et d’équipements, SGIM, s.d. (employé actuellement).

1)Voir Treuttel-Garcias-Treuttel, De l’espace libre à l’espace public, Paris, Atelier d’Urbanisme et d’Architecture, 1996 ; Pierre Pinon, Composition urbaine : I - Repères, Les éditions su STU, 1992 ; François Loyer, Paris XIXe siècle : l’immeuble et la rue, Paris, Hazan, 1994 ; Jade Tabet, “La résidentialisation du logement social à Paris : paradoxes et retournement des discours et des pratiques dans les opérations de requalification des grands ensembles”, Les annales de recherche urbaine, n°83-84, 1999.  1)Philippe Dehan, Qualité architecturale et innovation. I. Méthode d’évaluations, Plan Urbanisme Construction Architecture, 1999.  2)Ibid., pp.41-78.

Surtout, la remontée du sentiment d’insécurité associe l’un des soucis des acteurs de l’opération aux conceptions formelles et aux traitements architecturaux qui tantôt invoquent l’introduction des dispositifs techniquement contrôlables et tantôt qui donnent lieu à une transformation fondamentale des formes architecturales. Cette attention permet de définir une certaine condition et la recherche formelle dans une logique productive efficace. Comment représenter la relation entre la demande sécuritaire et son influence sur les espaces formels dans le travail de conception architecturale?

La question sécuritaire dans les habitations fait appel à la redéfinition de la notion de ‘limite’, d’abord entre espaces publics et espaces privés, ensuite entre les unités d’espace résidentiel qui sont fonctionnellement autonomes. La première concerne la délimitation distincte entre deux sphères différentes en utilisant des outils physiques ; la deuxième concerne une unité définie comme ‘système de séparation’ par la présence de la cage d’escalier séparant les unités autonomes fonctionnelles dans un même immeuble.

L’évolution des idées sur le renforcement de la sécurité dans les espaces résidentiels donnerait ainsi lieu à la modification du regard sur les espaces collectifs :

Dans cette question du partage des espaces, en rappelant ‘les qualités du mitoyen’ du voile séparatif entre deux cages d’escalier, la conception des espaces collectifs met en relation la fonction des systèmes de séparation qui est un exemple du changement de sens de la notion de voisinage par rapport aux époques marquées par des espaces communautaires accentués (années 1960-1970).

Concernant l’appropriation et l’entretien des espaces collectifs, “il serait sans doute possible, en réintroduisant l’autonomie de la cage d’escalier, de déléguer aux habitants eux-mêmes un certain nombre de tâches de contrôle. L’enjeu ne serait pas la solidarité et l’utopie collective du ‘bon voisinage’, mais de favoriser les modes d’appropriation des espaces intermédiaires en redéfinissant leur statut.”5) Cette remarque est proche de l’attention portée sur le rapport entre le logement et son entourage immédiat, dit ‘espace intermédiaire’ depuis l’abandon de la conception communautaire. Pour cela, la prise en compte d’une unité résidentielle autour d’une cage d’escalier devient importante et ici, le mur de cette cage d’escalier doit lui redonner son sens et sa fonction comme ‘ mitoyen, une sorte de parcellaire’. Cet enjeu lié à la question de la sécurité se rapporte à la logique de découpage dans les opérations de ‘résidentialisation’ et même dans les orientations des nouveaux ensembles d’habitations.

3)Antoine Brès, Béatrice Mariolle, Emmanuel Couton, Projet de logementprojet de ville. Concevoir l’espace entre public et privé à travers huit réalisations expérimentales, Paris, Plan Construction et Architecture, 1990, p.44.  4)Bernard Huet, Michèle Lambert, Jean-Yves Toussaint, Transformation de la cellule du logement collectif contemporain. Emergence d’une typologie architecturale, Paris, Plan Construction et Architecture, 1991, p.151.  5)Ibid., p.152.

Etant donné les problèmes de gestion et l’entretien de l’espace collectif notamment dans les logements sociaux, la nouvelle prise en compte de ce thème pour les maîtres d’ouvrage influe sur la nouvelle construction des logements en affirmant qu’ “il est clair aujourd’hui que tout (y compris la construction) doit être subordonné à la gestion”6). Surtout après la livraison, la qualité de ces espaces collectifs dans les habitations est plus fortement dépendante de leur gestion, sachant que ‘malpropreté=pauvreté’7). En mettant l’accent sur la rationalisation des espaces collectifs pour réduire le coût de l’entretien, la volonté des maîtres d’ouvrage de logements sociaux fait preuve d’une recherche dans la forme et dans des matériaux cohérents pour se décharger au mieux de la gestion.

La nécessité d’une bonne dimension gestionnaire est d’ailleurs mise en avant dans ce constat :

Dans ce contexte, la définition d’une unité d’espace est aussi proposée dès le niveau de la conception du projet. Cet intérêt pour l’unité d’espace en gestion engendre “les subdivisions d’espaces collectifs (entrées munies de digicode et d’interphone), mais aussi les demandes informelles de contrôle (contrôle des charges-demande d’individualisation des systèmes de chauffage) qui pourraient représenter une tendance de transformation de la typologie de logements collectifs”9).

La demande permanente du maître d’ouvrage d’une économie des coûts pousse d’une manière générale les concepteurs à chercher une solution rationnelle afin de ne pas dépasser l’enveloppe financière de l’opération. Quant à la conception des espaces collectifs, la prise en compte de cet élément leur demande en quelque sorte d’anticiper sur les conséquences de ces expériences. Dans une optique pragmatique, “l’importance accrue de la gestion dans le coût global”10) expliquant la conjoncture des années 1980-1990, incite les architectes à concevoir et à traiter, de façon cohérente, les espaces collectifs principalement à partir du système de desserte de l’immeuble : par exemple, la suppression du hall d’entrée avec un simple accès aux cages d’escaliers, l’extrait des coursives du corps de l’immeuble, la recherche des accès individualisés, le choix des matériaux résistants, etc. Il est évident que la logique économique et la politique actuelle du maître d’ouvrage visent principalement à investir le moins possible dans les espaces collectifs:

A l’opposé de cette tendance qui vise au minimum d’investissement sur les espaces collectifs, un architecte a revendiqué de façon explicite les nouveaux moyens à procurer aux concepteurs pour intégrer les valeurs sociales et urbaines de ces espaces dans la conception de logements afin de répondre au mieux à l’exigence de la politique de la ville ‘solidaire’ :

Alors que la réglementation urbaine est étroitement liée à l’occupation des sols et au volume architectural en créant des formes spatiales, les autres réglementations ne sont pas loin de cette création d’espaces, nécessitant à nouveau la définition de leur statut et obligeant à faire attention aux espaces intériorisés et collectifs.

La mise en place de la réglementation acoustique dans les logements influence d’ailleurs la disposition des espaces en remettant en cause la relation entre le coeur de l’îlot et la rue. Avec la réglementation thermique et hygiénique, ces nouveaux facteurs contribuent à transformer non seulement l’orientation et l’agencement des pièces à l’intérieur du logement, mais aussi le statut des espaces collectifs dans le rapport entre les implantations des bâtis qui retrouvent ou reprennent leurs sens. Mais, auprès des maîtres d’ouvrage, la portée de ce changement d’ordre pose d’autres questions sur la gestion et l’entretien de ces espaces, sur la cour ‘retrouvée’ par exemple. En rapport avec la disposition des espaces avant-arrière, on peut ainsi remarquer des effets considérables :

Quant à la définition d’une unité d’espace, un ensemble d’unités distinctes associées par les distributions verticales comme la cage d’escalier constitue ‘le bloc d’habitations’.

6)J. Lemoine, “Le maître d’ouvrage public”, Revue de l’habitat social, n°109, juillet-août 1985, citation in : Monique Eleb et Anne-Marie Chatelêt, Urbanité, socialité et intimité. Des logements d’aujourd’hui, Paris, les Editions de l’Épure, 1997, p.37.  7)Jean-Michel Léger, Derniers domiciles connus. Enquête sur les nouveaux logements 1970-1990, Paris, Editions Créaphis, 1990, p.147.  8)Philippe Dard, Jean-Claude Kaufmann, “Echanges et services”, in : François Ascher (Sous la direction de), Le logement en questions, Ed. de l’Aube, 1995, p.56.  9)Bernard Huet, Michèle Lambert, Jean-Yves Toussaint, op.cit., pp.150-151.  10)Christian Moley, “Doctrines architecturales et politiques du logement”, in : Marion Segaud, Catherine Bonvalet, Jacques Brun (Sous la direction de), Logement et habitat : l’état des savoirs, Paris, Editions la découverte, 1998, p.310.  11)LLTR Architecture Urbanisme, L’espace urbain et la règle à Paris, 1990-2002. Eléments d’analyse urbaine, APUR, janvier 2002, p.50.  12)Catherine Furet, “Refaire le lien”, Techniques & Architecture, n°446, 2000, p.59.  13)Bernard Huet, Michèle Lambert, Jean-Yves Toussaint, Transformation de la cellule du logement collectif contemporain. Emergence d’une typologie architecturale, Paris, Plan Construction et Architecture, 1991, p.150.

La prise en compte de la demande sociale dans la production des logements touche trois paramètres essentiels qui sont les préoccupations majeures au coeur de la pratique architecturale : la sécurité, la gestion et l’entretien. Ils impliquent plus étroitement les actions du maître d’ouvrage, toujours sensible à ces questions permanentes et incontournables et qui prend une position de plus en plus forte dans l’opération, élargissant ainsi son intervention jusqu’à la conception.

La demande sociale, de la part des habitants, incite le maître d’ouvrage à prendre en compte le mode d’explicitation de la commande et à préciser la mise en place des dispositifs et des formes spécifiques. Les expériences accumulées dans la production de logements s’inscrivent dans la recommandation de prescriptions sous la forme de cahiers des charges, chez certains maîtres d’ouvrage sociaux. En général, ce contenu est constitué d’indications techniques et de recommandations architecturales pour l’orientation globale du projet qui sont négociées entre le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre, au cas par cas. Mais, s’il y a une prescription trop détaillée et déterminée s’appliquant de manière identique sans prendre en compte le contexte, elle doit être l’objet d’une critique dans le cadre de la qualité programmatique. Les acteurs se posant alors la question de son efficacité et plaident pour la liberté de l’architecte :

En général, la question de la pertinence du choix des matériaux est posée en commun dans la recommandation comme premier élément de la qualité de la construction. Ce point est important car la pérennité constructive résulte du bon choix et d’une meilleure utilisation des matériaux qui sont directement liés au financement. L’OPAC et la SIEMP insistent en premier lieu sur l’utilisation de matériaux “durables, résistants et qui vieillissent bien” :

Au-delà de cette indication générale, l’OPAC de Paris précise plus en détail la prescription des matériaux17), en citant parfois meme le produit à utiliser. Le cahier des charges de la SAGI18) n’impose pas de matériaux, mais indique plutôt le type de dispositifs et la composition des espaces en précisant la dimension et la surface. En revanche, le cahier des charges de l’Immobilière 3F19) se compose de deux colonnes, ‘configuration’ et ‘équipements’, et indique très précisément les matériaux à employer pour chaque partie. Il donne plutôt des prescriptions directes et détaillées plutôt que de donner des explications générales.

La pérennité technique est un thème important pour la simplification de l’usage et de la maintenance ainsi que la résistance de l’équipement collectif de l’immeuble aux agressions ; par exemple. Le cahier des charges de la SAGI propose que “les critères que le maître d’oeuvre devra respecter seront par ordre de priorité: l’insertion dans le site, la valeur d’usage, le prix, la fiabilité, l’entretien, l’esthétique architecturale”20). L’OPAC de Paris met également l’accent sur l’ordre de priorité suivant: “le prix, la valeur d’usage, l’insertion dans le site, la durabilité et l’entretien, l’esthétique architecturale”21).

L’OPAC de Paris évoque l’importance de “la recherche privilégiée de la valeur d’usage des ouvrages construits”, à savoir que “les ‘gestes’ architecturaux et en particulier ceux qui sont coûteux à l’entretien et à l’exploitation sont à éviter ; leur coût sera plus utilement affecté à une prestation supplémentaire apportée au logement et à son occupant”22). Dans la même réflexion, “réduire les charges et les coûts de fonctionnement des bâtiments ”23) sont les objectifs fondamentaux de la SIEMP. La SAGI exprime aussi une prescription générale pour “assurer un entretien peu onéreux, aisé et sans risque”24) dans la conception.

Quant à l’optimisation de l’investissement, la notion de coût global est prise en compte. Cette notion qui “comprend investissement, maintenance et coûts d’exploitation”25) a une influence sur le coût de la construction sur la recherche pour un moyen cohérent de gestion optimale et d’économie d’énergie, dès la conception des espaces. Tandis que la réduction des coûts de construction ne correspond pas toujours à celle des coûts de gestion, la question de la maintenance et des charges devient primordiale pour les maîtres d’ouvrage. Si le coût de la construction est moins cher dans certaines opérations, c’est au profit d’un entretien et d’une maintenance plus onéreux après livraison de l’ouvrage. En revanche, si l’investissement initial pour la construction est relativement cher, les charges en sont diminuées. La difficulté réside donc dans la pondération entre le coût de la construction et celui de la gestion qui au final doit être profitable. Comme on peut le constater dans les cahiers des charges, les cinq maîtres d’ouvrage sociaux ont en commun l’intention de réduire la dimension des espaces collectifs et l’indication des matériaux recommandés. Par conséquent, les efforts de diminution des charges en vue d’assurer un bon service aux habitants et de “garantir la solvabilité de leurs locataires”26) demandent une conception rationnelle cherchant une méthodologie économique telle que la construction est rationalisée et garant une bonne gestion. En ce qui concerne la forme et l’organisation répondant à cette demande, la tendance de la conception architecturale sera développée dans un autre chapitre.

La pérennité esthétique dépend de la qualité des finitions et des conceptions en rapport avec les deux catégories précédentes. Pour les espaces collectifs, cette catégorie est moins appréciée et utilisée par les maîtres d’ouvrage qui se préoccupent moins de l’expression audacieuse des architectes concevant des formes inhabituelles ou plastiques et illustrant un esprit artistique. Ils se préoccupent toujours avant tout du rapport qualité / prix pour la construction et la gestion. Pour les maîtres d’ouvrage, le critère de “l’esthétique architecturale” est la dernière des priorités indiquée dans leurs cahiers des charges qui n’a “de valeur que dans leur dialectique avec leurs significations sociales, dans leur symbolique”27). Comme ils considèrent le paramètre esthétique comme étant une conséquence de l’adaptation raisonnable des matériaux et des dimensions, cette question n’est pas prioritaire et ils invitent plutôt les concepteurs à limiter les excès de leur imagination. Dans l’intérêt général d’optimisation des coûts globaux pour les maîtres d’ouvrage, il est naturel qu’ils visent à concevoir les espaces collectifs plutôt comme des espaces fonctionnellement bons plutôt que comme des espaces esthétiquement beaux. Mais, ce n’est pas un problème si les concepteurs ont conscience de l’équilibre entre la conception et le financement. On a vu des exemples d’opération ayant réussi à concilier une qualité architecturale satisfaisante avec les intentions des maîtres d’ouvrage sans prescription spécifique; on ne peut plus dire cependant que les contraintes imposées par une prescription précise soient un bon outil. C’est un outil rassurant pour les maîtres d’ouvrage qui doutent de la compétence du maître d’oeuvre ou qui attendent certains types précis. C’est pourquoi le dialogue entre acteurs apris une place de plus en plus importante tout au long du processus de conception, au détriment d’un suivi strict de la prescription. La pérennité esthétique dépend non seulement de la conception rationnelle mais aussi du bon entretien régulier des espaces collectifs.

Concernant l’impact sur l’environnement, les cahiers des charges analysés indiquent peu de choses. Il est vrai que le succès de la thématique de développement durable est de plus en plus important dans la politique de la Ville. Cependant, elle ne se retrouve pas encore dans les prescriptions recommandées qui sont plus techniques et de construction, excepté le cahier des charges récemment édité de la SIEMP (2003)28) qui est pour l’optimisation des apports énergétiques passifs et l’utilisation des eaux pluviales. Dans le cadre du paysage urbain, on s’oriente vers l’intégration environnementale dans le site tout en obéissant au règlement urbain, comme le POS(Plan d’occupation du sol) et le PAZ(Plan d’aménagement de zone).

En visant la qualité constante des espaces collectifs, le thème de la pérennité se présente implicitement avec les recommandations générales et explicitement avec les prescriptions détaillées dans le cahier des charges des maîtres d’ouvrage qui précisent de manière décomposée des éléments dans la production de l’habitat. Dans ces prescriptions, les phases constructives et techniques sont accentuées de manière précise et les phases esthétiques et environnementales sont relativement peu mentionnées.

Ces éléments indiqués et rappelés représentent d’ailleurs la qualité des usages des espaces collectifs.

Comme les documents de prescription le montrent, les trois thèmes centraux que sont la sécurité, l’entretien et la gestion, enjeux opérationnels des maîtres d’ouvrage, sont concrètement transcrits, étant interprétés par la matérialisation des dispositifs et des techniques. Des contraintes fonctionnelles nombreuses sont imposées en amont de manière systématique aux architectes qui pourront exprimer d’autres solutions au cours des négociations durant la réalisation du projet. Cela explique qu’il y ait des éléments différents et une certaine marge de manoeuvre dans la conception en fonction des opérations. Mais les cahiers des charges du maître d’ouvrage expriment avant tout sa volonté de minimiser, de façon préventive, les conflits administratifs inhérents aux réalisations et ils sont les fruits de l’expérience en matière d’opération de logements.

Les maîtres d’ouvrage s’attachent davantage aux questions fonctionnelles concernant la conscience de l’usage qu’aux questions symboliques de sociabilité et liées à l’intimité alors que ces éléments sont centraux pour les architectes. Les intérêts généraux des maîtres d’ouvrage n’aboutissent donc pas à la prise en compte de l’usage des espaces collectifs dans une dimension sociale ou esthétique et ils jugent que le bon fonctionnement des espaces explique et justifie tout.

Dans le cadre fonctionnel, l’application obligatoire du protocole relatif à l’accessibilité et à l’adaptabilité des logements aux personnes handicapées occupe une place importante dans la conception des espaces collectifs et détermine le mode de déplacement ou les échelles des espaces. La prépondérance des thèmes sécuritaires apparaît à travers le traitement des espaces et l’installation de certains dispositifs visant à contrôler les accès : le digicode et l’interphone sont essentiels et généralisés dans toutes les opérations. Les types de dispositif dépendent du nombre de logements (OPAC de Paris) ou du quartier (Immobilier 3F) selon le maître d’ouvrage. La fermeture matérialisée est aussi bien réglementée avec des prescriptions précises et techniques selon qu’il y a une clôture ou une grille autour de l’opération. Ce qui attire notre attention, c’est la volonté affirmée de transparence du hall et de l’emplacement d’un miroir dans l’ascenseur. Ces deux dispositifs doivent permettre d’“ccentuer l’impression de sécurité” (SAGI) d’une part, et de produire un effet de dilatation spatiale d’autre part. Ils tirent des principes psychologiques à partir d’une demande réelle inscrite dans les pratiques sociales et permettent une communication entre l’espace public et l’espace collectif à l’échelle urbaine. En définitive, ces éléments correspondent aussi au souhait des maîtres d’ouvrage: économie des surfaces et sûreté.

Le traitement des espaces de distribution, du hall et de la cour / jardin est primordial au sens fonctionnel et symbolique. Les maîtres d’ouvrage préfèrent une surface réduite ‘au minimum’ pour les paliers d’étage et les escaliers communs en indiquant souvent leur dimension. Certains proscrivent même parfois des types de desserte comme les coursives extérieures (SAGI) et certains matériaux. En revanche, l’éclairage naturel d’un bon niveau est généralement favorisé. Le hall d’entrée voit lui aussi sa surface limitée (SAGI) tandis que sont indiqués les équipements à installer et à traiter. Plus particulièrement, en rapport avec la sécurité, les cinq maîtres d’ouvrage demandent de façon systématique l’installation d’un double dispositif filtrant avec un sas et définissant le parcours et le rituel des habitants et des visiteurs qui représentent une pratique spatiale de la société actuelle. Si la prise en compte de la valeur représentative du hall d’entrée est rappelée, les indications demeurent globales et abstraites : “y exprimer le talent du maître d’oeuvre par la qualité du traitement” (OPAC de Paris); “amples et accueillants” (SAGI); “bonnes dimensions de surfaces et de hauteur si possible” (SGIM). Si l’importance du rôle ‘fonctionnel et convivial’ de cet espace est rappelé, la conscience de cette optique sociale et symbolique ne s’engage pas dans des prescriptions, contrairement à ce qui se passe pour le traitement technique.

On peut noter un élément contradictoire dans les discours opérationnels : le banc dans le hall d’entrée. La position des maîtres d’ouvrage sur l’implantation d’un banc dans le hall est ambiguë et évolutive: d’une part, ils y voient un élément facilitant la rencontre et la discussion grâce à ce dispositif qui permet d’assurer un peu de sociabilité29). Mais, d’autre part, ils conseillent de ne pas en installer dans la mesure où un banc peut être source de conflit avec les habitants sensibles au bruit et à la dégradation spatiale, comme le montrent les plaintes déposées par les gardiens, les habitants et les gérants30).

Le traitement du parking et des autres locaux est de plus en plus laborieux. Ces espaces occupent une place considérable et sont indispensables car très utilisés. Comme le poids du parking dans la conception du logement devient considérable, la recommandation du traitement de cet espace est bien précisée, en répondant plus ou moins à la condition de qualité :

Concernant les cours ou les jardins, est suggérée la limite de l’usage de ces espaces avec tel ou tel traitement toujours lié au problème de l’entretien. L’OPAC de Paris met en évidence sa volonté de ne pas générer de problème avec les espaces verts: “traiter comme un espace de calme et de sérénité et non pas comme un espace de circulation permettant l’accès aux bâtiments d’habitation (limite de l’usage pratique)”. Si l’émergence des jardins collectifs est favorisée, le type des arbres à implanter et des équipements à installer est strictement fixé.

Suite à la montée de la demande de locaux communs comme le local vélo-voitures d’enfants, le local poubelles, le local d’entretien, cette partie est l’objet de recherches attentives par les maîtres d’ouvrage, qui calculent proportionnellement les surfaces en fonction du nombre de logements et qui en déduisent la surface minimale.

La distribution rationnelle est liée non seulement à l’effort porté sur une circulation fluide, mais aussi sur la densité contrôlée du nombre de logements par cage d’escalier ou par palier d’étage. Elle se fonde sur l’optimisation du rapport entre l’économie des espaces et l’évitement des conflits avec les voisins, en indiquant tantôt le nombre minimum tantôt le nombre maximum de logements selon les maîtres d’ouvrage. Trois à cinq logements par palier sont normalement recommandés.

A part les critères liés à l’usage fonctionnel, ceux symboliques de sociabilité et d’intimité sont très peu explicités dans les cahiers des charges. Cela explique que ces éléments ne soient pas une préoccupation majeure et qu’il n’y ait pas non plus de nécessité de prescrire dans ces catégories. Pour les maîtres d'ouvrage, il s'agit de questions secondaires. Ces questions relèvent des architectes qui s’intéressent davantage à la qualité des espaces au niveau de la conception.

Dans ce cadre de sociabilité, en se posant la question de la permission d’accès pour les passants dans une opération, un seul aspect a été soulevé. Les difficultés engendrées par l’ouverture des espaces collectifs sur la rue et par l’introduction du passage public mènent les maîtres d’ouvrage à repenser leur outil de programme. Pour le statut des espaces, la prise en compte de la définition du public et du privé est l’objet de prescription32) et la distinction entre les différents types de logement et entre les immeubles est recommandée, même dans une opération où la préoccupation gestionnaire prévaut:

Tenant compte de la prescription dans la conception des espaces collectifs et envisageant leur usage, on encourage à trouver “le parcours idéal” pour accéder au logement afin qu’il soit “rapide, confortable, et rassurant”33). Il doit être ‘rapide’ pour éliminer ou réduire les zones de transition entre l’espace public et l’espace privé et cette orientation est parfois liée à l’individualisation des accès au logement. Le ‘confort’ est crucial pour la conception de l’habitat quels que soient l’espace et le type de logement, ce qui est essentiel pour le bien-être des habitants. Devant être propre, silencieux, acoustiquement bien isolé, le choix de matériaux ‘résistants, esthétiques, économiques’ est important. Visant à la protection et l’identification, il doit être rassurant, ce qui demande certains dispositifs comme l’éclairage naturel ou artificiel, le miroir, le système de contrôle d’accès, etc. Ces orientations inscrivent et reflètent les trois préoccupations majeures des usagers et des gestionnaires - la sécurité, la gestion et l’entretien -, et en même temps elles conduisent naturellement à une interprétation fonctionnelle avec des espaces minimes et des parcours raccourcis limitant leur rôle à une simple desserte.

14)Philippe Dehan, Qualité architecturale et innovation. I. Méthode d’évaluations, Plan Urbanisme Construction Architecture, 1999, p.40.  15)OPAC de Paris, Recommandations à l’intention des maîtres d’oeuvre. Titre 1. Guide pour la conception des bâtiments, OPAC de Paris, juin 2000, p.4.  16)Société immobilière d’économie mixte de la Ville de Paris (SIEMP), Cahier des recommandations architecturales, SIEMP, novembre 2003, p.10.  17)OPAC de Paris, Recommandations à l’intention des maîtres d’oeuvre. Titre 2. Guide en matière de prestations et équipements, OPAC de Paris, juin 2000.  18)Société anonyme de gestion immobilière (SAGI), Cahier des charges, SAGI, 1994.  19)Immobilière 3F, Cahier des charges, Immobilière 3F, novembre 1995.  20)SAGI, op. cit., 1994, p.4.  21)OPAC de Paris, Recommandations à l’intention des maîtres d’oeuvre. Titre 2. Guide en matière de prestations et équipements, op. cit., p.11.  22)Office public d’aménagement et de construction (OPAC) de Paris, Recommandations à l’intention des maîtres d’oeuvre. Titre 1. Guide pour la conception des bâtiments, op. cit., juin 2000, p.4.  23)SIEMP, op. cit., novembre 2003, p.4.  24)SAGI, op. cit., 1994, p.3.  25)Françoise Arnold, Le logement collectif, Paris, le Moniteur, 1996, p.21.  26)Ibid.  27)Anne Debarre, “Un regard paradoxal sur la promotion privée”, Qualité architecturale et innovation. II. Etude de cas, Plan Urbanisme Construction Architecture, 1999, p.76.  28)SIEMP, op. cit.  29)Voir le cahier des charges de la SIEMP (novembre 2003). La sousdirectrice chargée de la construction à la RIVP nous a expliqué que le banc est exceptionnellement accepté alors qu’elle affirme l’importance d’éviter les sources de bruits dans la conception des espaces collectifs. (notre entretien avec S.Trakujla). Chez certains promoteurs privés, le banc n’est pas forcément négatif car perçu comme favorisant la convivialité et la sociabilité (notre entretien avec C. Breton ).  30)Notre entretien avec M. Dupont, architecte de l’OPAC de Paris, le 11 juillet 2003.  31)Philippe Dehan, op. cit., p.60.  32)Dans les recherches de Monique Eleb et Anne-Marie Chatelêt pour les opérations de logement dans les années 1980 et 1990, on trouve ces éléments de réflexion sur la gestion des espaces collectifs et la distinction du statut des espaces qui ne sont pas encore concrétisés dans la prescription des maîtres d’ouvrage, cette réflexion restant embryonnaire. Cependant, c’est désormais stipulé dans l’orientation de la conception comme le constate notre enquête. Voir : Monique Eleb et Anne-Marie Chatelêt, op.cit., p.38.  33)Jocelyne Devedjian, “Des nouvelles voies d’accès?”, HLM Aujourd’hui, n°21, mars 1991, p. 61.

A travers l’analyse des facteurs déterminants dans la conception des espaces collectifs par les maîtres d’ouvrage sociaux qui s’attachent principalement à la logique économique, quelques éléments permettent d’entrevoir une tendance et représentent les conséquences formelles imbriquant des raisons assez simples mais évidentes. Depuis les années 1990, la promotion sociale ne parle en amont des enjeux sociaux qui ont été l’un des principes des missions des opérateurs publics à une époque précédente. En revanche, la question de l’entretien et de la sécurité s’y est substituée en se plaçant au centre des discours opérationnels. Libérés de la préoccupation pour les valeurs sociale et conviviale de ces espaces, ces derniers semblent s'éloigner de la dimension sociale de leur mission34).

La demande de facilité d’entretien et de réduction du coût global engendre des espaces collectifs d’une surface plus réduite. Parallèlement, la volonté d’une plus grande sécurité introduit la clôture et la grille comme séparation très nette entre l’espace public et l’espace privé, ainsi qu’un système de contrôle de l’accès de plus en plus sophistiqué.

Les raisons pragmatiques et commerciales qui prédéfinissent la condition de l’organisation spatiale ou de l’usage dominent la tendance actuelle de la conception des espaces collectifs qui ont recours à l’‘équilibre’ entre la dimension et l’usage, entre la fonction et l’esthétique. La restriction de sa dimension et la limite de son usage laissent donc peu de place au sens propre de ‘collectif’. Les maîtres d’ouvrage ont conscience des suppressions des espaces collectifs qui risquent de provoquer éventuellement des effets pervers avec la montée de l’individualisme dans un même immeuble.

Sans remettre en cause la dimension sociale de l’ensemble de logement, la conception des espaces collectifs vise à l’appropriation visuelle en limitant l’usage et l’individualisation des espaces est recherchée pour satisfaire l'individualisme des habitants et pour l’apport financier des promoteurs : la présence de gazon et de plantes est introduite pour produire un espace de contemplation plus qu’un espace pratique, la privatisation d’une partie de l’espace collectif est obtenue grâce à des jardins privatifs pour le logement du rez-de-chaussée ou grâce à des toits-terrasses pour le logement du dernier étage, etc. Cela explique la tendance commune observable dans les commandes des maîtres d’ouvrage pour les opérations générales.

Nous savons que la forme urbaine et architecturale reflète au fond les transformations de la société et les préoccupations d’une époque. En ce qui concerne la représentation de la demande, on assiste à un paradoxe entre les discours fondés sur la ville pensée à partir d’une culture urbaine et d’une lecture attentive des apports historiques, et les pratiques fondées sur la logique économique de rentabilisation acceptant certaines formes qui affichent moins d’esprit culturel.

34)Pour un architecte comme Yves Lion, ce déplacement de la préoccupation des maîtres d’ouvrage publics donne l’impression que l’attention portée sur les espaces collectifs est plus grande chez les promoteurs privés que chez les promoteurs sociaux: “Aujourd’hui, dans ma pratique, je rencontre plus de volonté d’espace public [espace collectif] chez les promoteurs privés que publics. Ces derniers ont beaucoup renoncé à ce qui était les qualités traditionnelles du logement social.” (Notre entretien avec Y.Lion, le 8 septembre 2003)